Condomínios podem proibir aluguéis de imóveis via aplicativos?
Existe a possibilidade do condomínio proibir os condôminos de alugarem seus imóveis via aplicativos? Essa foi a decisão da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) referente ao caso de um condomínio em Porto Alegre. A decisão do STJ abre precedente para casos judiciais de diversos condomínios que desejam pôr fim a esse tipo de atividade. Pois, segundo a decisão do STJ no caso, o proprietário está utilizando seu imóvel para fins comerciais. E ficou decidido a proibição de locação dos imóveis via plataforma digital, sob a pena de multa diária no valor de R$200,00.
É comum que as convenções condominiais decidam se os imóveis podem ser utilizados para fins comerciais, mas até a decisão do STJ não existia um poder que vetasse esse tipo de locação de curta duração. Para que os condomínios consigam estabelecer esse tipo de medida é necessário que ela conste na convenção condomínial.
Porém, é preciso tomar muito cuidado, pois o assunto ainda é muito sensível e com diversas brechas. Então precisa ser feito sempre com aporte do jurídico. Existem algumas questões que podem ser levantadas durante o processo, como por exemplo, a legislação que garante diversas modalidades de aluguéis e é possível encontrar permissão de contratos temporários, sem período mínimo e com permanência de até 90 dias.
Aos condomínios que pretendem seguir a mesma estratégia do condomínio de Porto Alegre, é importante avaliar os prós e contras antes de abrir um processo tão complicado como este. Pois, não há garantia de causa ganha e ainda existem diversas brechas que podem garantir um resultado diferente. Essa foi a primeira vez que o STJ avaliou e julgou um caso como este. E é importante destacar que a tomada de decisão da 4ª não foi unânime, sendo 3 votos a 1.
Veja abaixo as colocações do ministros:
“Um condomínio estritamente residencial não se amolda a esse tipo de hospedagem. O condômino é obrigado a dar às suas unidades a mesma destinação que a edificação, ou seja, a residencial, carecendo de expressa autorização para destinação diversa, inclusive para hospedagem remunerada”, votou o ministro Raul Araújo.
“A forma de utilização do imóvel altera a finalidade residencial do edifício, exigindo relevantes adaptações na estrutura de controle de entrada e saída de pessoas e veículos do prédio, que restaria dificultada, dando aos aproveitadores oportunidade para arrombamentos fáceis ou outros crimes.”
O ministro Antônio Carlos Ferreira destacou que “a convenção tem poderes para disciplinar e vedar essa espécie de uso não residencial do imóvel”.
Já a ministra Isabel Galotti apoiou os entendimentos dos ministros que votaram a favor da proibição.
O ministro Luís Felipe Salomão, presidente do colegiado (que realizou seu voto no início do julgamento, em outubro de 2019), não concordou com o argumento de restrição genérico, como o chamado “desvirtuamento da finalidade residencial do prédio”, possa estabelecer a proibição.
Posicionamento da empresa Airbnb sobre o caso: “O Airbnb afirmou que os ministros destacaram que, no caso específico do julgamento, a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões. Além disso, os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente”.
Fonte adaptada: Jornal Folha de São Paulo e site 6 minutos.